不限购不限价有楼盘报价超7万元长沙商业大平层或推高房价

发布日期:2021-12-06 03:44   来源:未知   

  借力海南自贸港政策东风 三亚科技创。有业内人士担心,随着价格远高于周边住宅的商业大平层的不断放量,其高价可能拉升长沙整体房价。

  “均价3.5万,最小的户型是260平米,最大的1200平米”,这是长沙河西滨江板块润和滨江湾的楼盘报价。

  商业大平层,实际上就是大面积公寓,属商业性质。据悉,该楼盘附近的住宅精装修价格为15000元/㎡,而有的小型公寓价格仅7500元/㎡左右,远低于商业大平层价格。这并非孤例。长沙在售的商业大平层普遍价格较高,市中心一项目价格据称将超过7万元/㎡。

  中国指数研究院发布的2021年10月“百城价格指数”显示,长沙市(统计范围为市内六区及长沙县、浏阳、宁乡)新建住宅均价为9274元/平方米,环比上涨0.25%。

  有业内人士担心,随着价格远高于周边住宅的商业大平层的不断放量,其高价可能拉升长沙整体房价。

  《中国经济周刊》记者调查走访发现,长沙商业大平层基本上是按照住宅来打造,楼盘集中在湘江两岸、梅溪湖板块,一线江景、湖景被当做大卖点,建筑面积普遍在200-400平米,个别楼盘出现超1000平米的特大户型,售价至少是2万元/㎡起步。

  近年来,长沙被视为“房住不炒”楼市调控“模范生”。2020年底,住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章,对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。

  2018年6月25日,长沙正式打响“反炒房”斗争,打出调控组合拳,限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台,被称为“最严调控”。

  “625”新政明确长沙本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的,取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房;市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随军落户的除外),落户满1年且在本市稳定就业,或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险),在限购区域内限购1套商品住房;暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让

  此后,长沙“反炒房”政策并未松动。不少开发商人士都曾对《中国经济周刊》记者“吐槽”,从2018年以来,长沙限价太狠,开发商不赚钱。

  长沙梅溪湖正荣紫阙台楼盘置业顾问在接受《中国经济周刊》采访时说,公司做商业大平层,面对的潜在客户就是“有钱人”,“他们名下的房子肯定不止两套,没有购房资格”。

  不限价,给了开发商更大的利润空间。不过,有的开发商的说法是,不限价给了他们提供高品质产品的空间地价上涨与建安成本上涨之时,严格限价就捆住了开发商的手脚,没办法提高住宅产品的品质,“商业大平层不限价,就能够花钱把品质提上来。”有人这样说。

  在润和滨江湾,置业顾问称,其装修成本至少8000元/㎡,有的户型达到10000元/㎡。按3.5万元均价计算,1200平米的户型总价高达4200万元,如果再加上税费成本,部分户型的总价将近5000万元。为此,客户如果要看样板房,必须先验资再预约,名下现金类资产必须超过500万元。

  “限墅令之后,别墅产品基本没有了,改善需求的人群比较青睐大平层”。某央企开发商长沙公司营销负责人说。

  湖南中原发布的数据显示,2021年1-6月,长沙160㎡以上的大平层住宅,成交占比达12%,比例远高于以往。

  除了属于住宅性质的大平层之外,商业大平层是另一趋势。有市场研究机构发文称,当前市场上,房企针对高端改善型大平层的居住属性的思考,有两种模式,一是为去化商办库存的商改住模式,二是直接以住宅思路打造商业地块。后者是“开发商从拿地那一刻,在商业属性的地块上以住宅形式的产品进行规划打造,无论从配套、园林还是产品,均以居住需求为出发点”。

  此前,长沙公寓库存就像是“堰塞湖”,有市场人士形容商业库存“20年都卖不完”。

  这一说法并非耸人听闻。根据湖南中原研究院月报数据,截至9月底,长沙内五区商务公寓库存461万平方米,去化周期36个月,近两个季度去化周期维持在32-39个月。

  克而瑞(易居中国下属全资子公司)给出的数据是,截至2021年9月,长沙商业库存存量达到441万平方米,去化周期长达209个月;办公存量为302万平方米,去化周期约220个月;公寓存量447万平方米,去化周期约33.17个月。

  小型公寓卖不动,商业大平层则备受追捧。10月18日,位于长沙武广新城片区的运达中央广场三期开盘,主推160-500㎡的商业大平层。10月28日,湖南运达实业集团有限公司对外称,在零蓄客、零广告的情况下,该项目两天热销20亿元。

  在长沙市政府板块,一楼盘项目共6栋楼,其中2栋为住宅,“其他4栋全部是商业大平层,现在价格还没有批出来,大概会是27000元/㎡以上”,置业顾问说,住宅价格则应该不会超过17000元/㎡。

  湖南新的政策进一步推升了商业大平层的热度。10月28日,湖南省住建厅公开发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》(下称“《意见》”)。全文从10个方面全力化解公寓、写字楼、商铺等非住宅库存压力严格控制非住宅用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售、鼓励非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本、加大金融支持力度、建立监测监管平台、落实属地主体责任。

  《意见》提出,居住在公寓的居民住户,符合“一户一表”安装条件和建设标准的,由城市自来水公司、电网公司、城市燃气公司抄表到户后,用户可持房屋所有权证或不动产登记证书等证件,申请执行城镇居民用水用电用气价格标准。

  华润、正荣、润和以及旭辉等多个项目部的置业顾问都告诉《中国经济周刊》记者,商业大平层今后是民水民电民气,也就是和普通住宅一样的水电气价格,另外,交易税费今后也将降低,有利于商业大平层的销售。

  不过,另有市场机构认为,长沙的高端改善需求毕竟有限,就算是夺得前3季度长沙公寓销售金额榜首的润和滨江湾,从今年1月入市至今成交额也不足10个亿,约100多套。如果商业大平层供应量持续旺盛下去,而有限的需求逐渐消耗,商业大平层仍有可能重蹈商业公寓的覆辙。